不動産を売却・購入する際に登場する「媒介」と「仲介」。似たような言葉ですが、実は意味や役割に違いがあります。また、家を売るベストなタイミングや「公示価格」と「実勢価格」の差にも注意が必要。
本記事では、媒介の意味を簡単に理解できるよう丁寧に解説しながら、専任媒介・一般媒介の違いや注意点も紹介します。不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
媒介とは？簡単にわかりやすく解説
不動産売却の場面でよく見かける「媒介」という言葉。あまり聞き慣れないかもしれませんが、実はとても重要な役割を持っています。
「媒介」とは、売主と買主の間に立って、契約成立までの手続きをサポートする行為や仕組みのこと。簡単にいえば、「両者をつなぐ橋渡し役」と言えます。
不動産会社が行う「販売活動」や「交渉」「契約締結のサポート」なども、この媒介に含まれます。たとえば、自分の家を売りたいとき、不動産会社に相談し、その会社が「買い手を探してきますね」と言ってくれる。これが媒介の始まりです。
媒介は法律でも定義されており、「宅地建物取引業法」に基づいて行われます。不動産取引においては、信頼できる媒介業者との契約が成功の第一歩です。
媒介と仲介の違いとは何か
「媒介」と「仲介」、どちらも不動産売買で登場しますが、混同されがちな用語です。結論から言えば、実務上はほぼ同じ意味で使われていますが、わずかなニュアンスの違いがあります。
媒介：行為そのものを指します。売主・買主を結びつける役割。
仲介：媒介を行う人や会社の立場や役割のこと。
つまり、「仲介業者が媒介する」という関係性です。ただし、日常的には「仲介会社」「仲介手数料」などの言い方が主流。実務ではあまり厳密に区別されていないことも多いため、知識として理解しておけば十分です。
専任媒介と一般媒介の違い
媒介契約にはいくつかの種類があります。主に以下の3つです。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
それぞれの違いを簡単にまとめてみましょう。
契約の種類 他社への依頼 自分で買主を探せるか レインズ登録義務 業務報告義務
専属専任媒介契約 不可 不可 5日以内 1週間に1回
専任媒介契約 不可 可 7日以内 2週間に1回
一般媒介契約 可 可 義務なし 義務なし
専任媒介は管理が楽
専任媒介系の契約では、1社の不動産会社にすべてを任せることになります。買い手が見つかった際の手続きもスムーズで、やりとりの窓口が一元化されるのがメリットです。
一般媒介は自由度が高い
一方、一般媒介は複数社に依頼できるため、より広く買い手を探すことができます。ただし、連絡が煩雑になったり、責任の所在が曖昧になることもあります。
媒介契約で知っておくべき注意点
媒介契約を結ぶとき、以下のような点に注意しておくと安心です。
契約期間は3ヶ月が上限：自動更新される場合もあるので要確認。
手数料の上限：法律で決められています（売買価格の3%+6万円＋税など）。
囲い込みに注意：他社から買主が現れても、自社で契約させようとするケースがあります。
囲い込みが起きると、せっかくの購入希望者と契約ができないまま、時間だけが過ぎていく…ということもあり得ます。契約前に営業スタンスを確認しておくと良いでしょう。
公示価格と実勢価格の違いとは
土地や建物の価格を調べようとしたとき、「公示価格」と「実勢価格」の違いに戸惑うことがあります。これはそれぞれ異なる基準で設定された価格です。
公示価格：国が毎年発表する、標準的な土地の価格。目安として使われます。
実勢価格：実際に市場で取引された価格。リアルな売買価格はこちら。
たとえば、公示価格が2,000万円でも、実際の売買では2,200万円で売れることもあれば、1,800万円になることもあります。不動産取引では、実勢価格をもとに交渉するのが基本です。
家を売るタイミングはいつが良い？
家を売るタイミングによって、得られる金額に差が出ることがあります。一般的に「不動産の売り時」と言われているのは以下のような時期です。
1月～3月（新年度前）：転勤・入学シーズンで需要が増える
9月～10月（秋の引っ越し需要）：転職・転勤が重なる時期
逆に、夏休みや年末年始は動きが鈍くなる傾向があります。
また、金利の動向や周辺の開発情報などもタイミングに影響を与えます。不安定な時期は、慎重な見極めが必要です。
売却前にチェックすべき市場動向
家を売る前には、次の3つを確認しておくと良いでしょう。
近隣の成約事例
現在の売出し価格
買い手のニーズの変化
最近では、不動産情報サイトや公的なデータベースでも簡単に確認できます。不動産会社に査定を依頼する際にも、ある程度の相場観を持っていると話がスムーズです。
不動産会社選びで失敗しないコツ
不動産売却の成否は「どの会社に依頼するか」で決まるといっても過言ではありません。以下のポイントで見極めましょう。
売却実績が豊富か
査定額が現実的か
担当者が丁寧かつ信頼できるか
売却活動の報告がマメか
複数社に相談して比較する
特に注意したいのが、査定額の高さだけで選ばないという点。高すぎる価格で売り出しても買い手が現れず、結局値下げを繰り返すことになります。
媒介契約の流れと手続きのポイント
媒介契約は、以下のような流れで進みます。
不動産会社を選定し、売却相談
査定額をもとに媒介契約を締結
売却活動開始（広告、内見対応など）
購入希望者との条件交渉
売買契約の締結
決済・引き渡し
この流れの中で、媒介契約は最初のステップ。ここでの判断が、その後のスムーズな取引に直結します。
まとめ：媒介の理解が売却成功の鍵
媒介とは「売主と買主の橋渡し役」であり、媒介契約の内容によって売却活動の質が大きく変わります。仲介との違いは言葉のニュアンス程度ですが、専任か一般かの選択、囲い込みのリスク、契約内容の確認など、慎重な判断が必要です。
不動産売却は、人生でも大きな決断のひとつ。不安なことがあれば、プロのサポートを受けることで、安心して進めることができます。
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