実勢価格って何？
土地や建物の価格を考えるとき、「実勢価格」ってよく聞きますよね。でも、具体的にどういうものなのか説明できる人は少ないんじゃないでしょうか。実勢価格とは、実際に売買された価格のことを指します。つまり、理論や机上の話ではなく、売り手と買い手が納得して成立した価格が「実勢価格」なんです。
例えば、売り出し価格が5000万円の土地があったとしても、実際の取引が4500万円で決まったなら、その4500万円が実勢価格になります。売り手の希望や見積もりではなく、実際に成立した価格なので、リアルな市場価値を反映しています。
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実勢価格と固定資産税評価額の違い
不動産価格には「実勢価格」だけでなく、「固定資産税評価額」というものもあります。聞いたことがある方も多いと思いますが、これは各自治体が土地や建物に課税するために評価した金額です。固定資産税の税額を決める基準として使われるので、毎年通知が来ているはずです。
ここで注意が必要なのが、固定資産税評価額はあくまで“評価額”であって、実際の取引価格ではないということです。通常、固定資産税評価額は市場の取引価格である実勢価格の7割程度とされています。
例えば、土地の実勢価格が3000万円の場合、固定資産税評価額は2100万円ほどになります。実際の市場価値よりも低く設定されているわけですね。
売買価格との違いはどれくらい？
「実勢価格」と「固定資産税評価額」にはどれくらいの差があるのか、気になるところですよね。一般的には、実勢価格は固定資産税評価額の1.4?1.5倍くらいと言われています。この差は地域や土地の条件によっても変わりますが、目安として知っておくと役立ちます。
例えば、固定資産税評価額が2000万円の土地の場合、実勢価格は2800万円~3000万円程度が相場となります。なので、不動産の売買を考えるときには、単純に固定資産税評価額を見て「これが市場価格だ！」と判断するのは危険です。実際の取引事例も合わせてチェックするのがポイントです。
土地売買の評価額は実勢価格の何倍？
「じゃあ、売買するときの価格ってどれくらいなの？」という疑問が出てくると思います。
ここで注目したいのが、実勢価格と公示地価、そして固定資産税評価額の関係です。一般的に、実勢価格は公示地価の1.1~1.2倍程度と言われています。さらに、公示地価は固定資産税評価額の1.4倍ほどなので、結果的に実勢価格は固定資産税評価額の1.5倍程度になることが多いです。
具体例で考えると、固定資産税評価額が1000万円の土地は、実勢価格だと1500万円ほどの価値があるという計算です。「そんなに違うの！？」と思うかもしれませんが、これが現実です。地域の需要や売却時期によっても価格は上下するので、実勢価格を把握することは非常に重要です。
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実勢価格の調べ方
では、実勢価格はどうやって調べるのでしょうか。主な方法は次の通りです。
国土交通省の不動産取引価格情報サイト
過去に売買された土地の価格を調べることができます。
固定資産税評価額から逆算
固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1 で目安の実勢価格を算出できます。
不動産会社に査定を依頼する
プロに査定を依頼することで、最新の市場価格を把握できます。
このように、実勢価格は調べる手段がいくつかあります。売買を検討している場合は、複数の方法で確認するのがおすすめです。
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まとめ
実勢価格とは、実際に売買された価格のことで、市場の動きを反映したリアルな金額です。
一方、固定資産税評価額は課税のための評価基準で、実際の取引価格よりも低めに設定されています。売買を考える際には、この2つの違いを理解しておくことが重要です。土地を高く売りたい場合や、適正価格で購入したい場合、まずは実勢価格をしっかり把握することから始めてみてください。
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