店舗の開業を検討している方にとって、内装工事や設備の準備は大きな負担です。そんなときに検討したいのが「居抜き物件」。前テナントの設備や内装が残っているため、初期費用を抑えてスピーディに開業できる可能性があります。
本記事では、居抜き物件の基本から、メリット・デメリット、注意点、スケルトン物件との違い、選び方のコツまで、現場で役立つ情報をわかりやすく解説します。
居抜き物件とは？その基本を解説
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残されている物件のことを指します。主に飲食店、美容院、クリニック、オフィスなどで多く見られます。
通常、店舗を退去する際にはスケルトン（内装をすべて撤去した状態）に戻してから引き渡すのが一般的ですが、居抜き物件では造作が残された状態のまま次の入居者へ引き継がれる点が大きな特徴です。
スケルトン物件との明確な違い
スケルトン物件は、床や壁、天井、設備などが一切なく、構造躯体だけの状態で引き渡される物件です。一方、居抜き物件は内装がそのまま残っているため、開業準備が短期間で済む傾向があります。自由なレイアウトを求める場合はスケルトンが向いていますが、コストやスピードを重視する場合は居抜きが選ばれることが多いです。
居抜き物件のメリットとは？
初期費用の削減
内装や設備がそのまま使えるため、ゼロから設計・施工を行うよりも大幅に費用を抑えられます。厨房機器や空調、照明などの大型設備も揃っていることが多く、コスト面で非常に有利です。
開業までの期間が短い
内装工事の期間をほぼカットできるため、契約後すぐに営業を開始できる場合もあります。特に急いで店舗をオープンしたいケースでは強い味方となります。
顧客の引き継ぎが可能な場合も
前のテナントが同業種だった場合、周辺住民や常連客がそのまま来店してくれることも期待できます。
見逃せないデメリットと注意点
自由度の低さ
既存の内装や設備を活かす必要があるため、自分の理想のレイアウトが実現しにくい場合があります。特に厨房や水回りの位置は変更が難しいケースも。
設備の老朽化リスク
残された機器が経年劣化している場合、開業後すぐに修理や交換が必要になることも。修理費用やメンテナンスの手間がかかる点には注意が必要です。
前テナントのイメージを引き継ぐ可能性
前の店が悪い評判で閉店した場合、そのイメージが残ると新しい店舗にも影響することがあります。
居抜き物件が向いているケース
同業種での開業を考えている
早期のオープンを目指している
初めての出店でコストを抑えたい
好立地にある物件を見つけた
これらのケースでは、居抜き物件を選ぶことで手間も時間も大きく省けるため、開業のハードルが下がります。
契約時に確認すべきポイント
居抜き物件は通常の賃貸契約と異なり、「誰がどこまでの範囲を譲渡するか」が曖昧になりやすい傾向があります。次の点を事前に確認しておくことが重要です。
設備の所有権は誰にあるか
リース物品の有無と契約状況
原状回復義務の範囲
譲渡対象の明確化とリスト化
造作譲渡の基本と注意事項
造作譲渡とは、前テナントから内装や設備を有償または無償で引き継ぐことを指します。金額の相場は数十万円から数百万円に及ぶこともあり、設備の内容や状態によって交渉が必要です。
リース契約が残っている設備は、譲渡対象に含まれないこともあるため、事前の確認が不可欠です。
設備の状態と管理体制の確認
設備の動作確認を必ず行い、老朽化していないか、衛生面に問題がないかなど細かくチェックしましょう。できれば専門業者に立ち会ってもらい、設備の図面や説明書があるかどうかも確認すると安心です。
居抜き物件探しで失敗しないコツ
同業種の居抜きに絞る
繁盛店跡地を優先的に検討する
現地調査を徹底する
管理会社の対応力も確認する
また、開業前に近隣の競合状況や、地域住民からの店舗への印象などを調査することも重要です。
現場の声から学ぶ成功と失敗例
成功事例では、以前が繁盛していた飲食店をそのまま引き継ぎ、リニューアル程度の手直しで早期に営業を開始し、スムーズに売上を立てたケースがあります。
一方で、設備の動作確認を怠ったために開業後に厨房機器が動かず、予想外の修理費で苦労した例もあります。
居抜きとスケルトンどちらを選ぶ？
居抜き物件：スピード重視、初期費用を抑えたい場合におすすめ。
スケルトン物件：こだわりのデザインを実現したい場合や、特殊業種で設備が合わない場合に向いています。
どちらを選ぶかは、予算、スケジュール、業種、経験値によって判断しましょう。
居抜き物件の選び方まとめ
費用と時間を抑えて開業したいなら居抜き物件
設備の状態、譲渡内容、契約条件を細かく確認
事前調査と準備が成功の鍵
居抜き物件は、うまく活用すれば効率的かつ現実的に店舗をスタートできる選択肢です。しかし、目に見えないリスクもあるため、情報収集と確認作業は慎重に行うことが欠かせません。今回の記事を参考に、自分に合った物件選びに役立ててください。
