店舗を閉じる、移転する、そんなタイミングで「居抜き」で売却する選択肢が注目されています。内装や設備をそのまま次のオーナーに引き継ぐことで、撤退コストを抑えながら収益化を図れる可能性も。
この記事では、店舗の売却方法や居抜き市場の現状、立ち退き料の相場など、失敗しないための実践的な知識をわかりやすく解説していきます。
居抜き市場とは？その仕組みと特徴
居抜き市場とは、テナントや店舗の退去時に「内装・設備をそのまま残した状態」で次の借り手に引き継ぐ仕組みです。厨房機器や什器、カウンターやレジ周りなど、開業時に必要な初期投資を抑えられるため、新規出店希望者から高いニーズがあります。
オーナー側にとっても、撤退にかかる原状回復工事の費用を回避できるメリットがあるため、ここ数年で一気に注目が高まりました。
居抜き物件とスケルトンの違い
スケルトンとは、設備や内装を全て撤去した「何もない状態」の物件を指します。居抜きとは真逆の考え方で、テナントは一から店舗を作る必要があるため、出店コストが大きくなります。
一方で、自由度が高いため、ブランドイメージを重視する企業などにはスケルトンが選ばれる傾向もあります。
店舗売却の方法と流れを解説
店舗売却の基本的な流れは以下の通りです。
売却の意思決定
不動産会社や専門業者に相談
店舗の査定
売却条件の整理
買い手とのマッチング
契約・引き渡し
居抜き売却の場合、買い手は「開業したい人」、売り手は「閉店したい人」なので、タイミングが重要です。
居抜きでの店舗売却メリットとは
居抜き売却のメリットは、売り手・買い手の双方にあります。
売り手のメリット：
原状回復費用を削減
設備を売却できる可能性
スムーズな撤退が可能
買い手のメリット：
初期費用が抑えられる
内装や設備がすぐ使える
すぐに営業開始できる
居抜き売却時の注意点と落とし穴
居抜き売却には落とし穴もあります。
設備の状態を正確に伝える必要
誤解やトラブルの原因になりかねません。
造作譲渡契約の内容を明確に
口約束ではなく書面化が基本です。
家主の承諾が必要
契約上、家主の承諾が前提になるケースが大半です。
居抜き市場の動向と今後の見通し
コロナ禍以降、閉店する店舗が急増したことで、居抜き物件が一気に市場に出回りました。その後、起業ブームやリモートワークの普及もあり、地方都市でも居抜き需要は拡大しています。
今後も「初期費用を抑えて出店したい」というニーズは継続するため、居抜き市場は安定した動きを見せると予想されます。
店舗の売却価格はどう決まる？
売却価格は、以下のような要素で決まります。
立地と広さ
設備の新しさ・状態
賃料と契約条件
地域相場
飲食店であれば、厨房設備や空調の状態が査定に大きく影響します。
飲食・美容など業種別の売却傾向
業種によって、居抜き売却のしやすさは異なります。
飲食店：厨房設備付きは人気が高く、比較的売却しやすい
美容室・サロン：リース品が多く、買い手に譲渡できない機器が多い場合は難航することも
物販店：汎用性のあるレイアウトなら売却しやすい傾向
売却までの平均期間とタイミング
一般的に、居抜き店舗の売却にかかる期間は1～3ヶ月程度です。
ただし、人気エリアでは早ければ2週間以内に買い手が見つかることもあります。タイミングとしては、3～4月・9～10月などの「開業シーズン」に合わせて売却活動を開始するのが理想です。
店舗売却に必要な書類と準備物
賃貸借契約書（原本・写し）
設備リスト（型番・状態含む）
図面（内装レイアウト・寸法）
原状回復の履歴（過去に修繕した箇所など）
写真（店内・設備・外観）
事前にこれらを揃えておくことで、査定もスムーズになります。
個人と法人で売却手続きは異なる？
大きな流れは変わりませんが、法人の場合は登記簿や印鑑証明、決算書などの追加書類が求められるケースがあります。
また、法人名義の契約は、代表者個人が引き継ぐ場合に名義変更が必要になることもあるため、専門家への相談が推奨されます。
店舗売却時にやるべき原状回復とは
原状回復とは「借りた時の状態に戻すこと」です。スケルトン返却が前提になっている契約も多く、撤退時には高額な費用が発生する場合も。
そのため、居抜き売却を選べば、この工事を回避できるメリットがあるのです。
原状回復不要なケースと注意点
以下のような場合は、原状回復が免除されるケースがあります。
買い手が造作譲渡を受け入れた場合
家主が現状のまま再契約することに合意した場合
ただし、書面での取り決めがないと後からトラブルになるため、「不要」であっても契約書に明記しましょう。
立ち退き料とは？基本の考え方
立ち退き料とは、貸主の都合で契約を終了させる際、借主に支払われる金銭のことを指します。
あくまで法律で金額が決まっているわけではなく、個別交渉が基本です。目安として、店舗の移転費用や営業損失を補填する程度が相場とされています。
立ち退き料 相場の決まり方とは
相場は業種や規模によって異なりますが、以下が一例です。
小規模店舗：数十万円～300万円程度
中型店舗：300～800万円
大型チェーン店：1000万円を超えることも
交渉力や立地、営業実績によって大きく変動するため、専門家のアドバイスが重要です。
実例で見る立ち退き料交渉の実態
ある飲食店では、長年営業していたテナントに対し、ビル解体を理由に立ち退き要請がありました。当初提示されたのは300万円でしたが、営業利益の証明と顧客リストなどを元に粘り強く交渉し、最終的に800万円で合意した事例があります。
実績資料の準備が交渉成功の鍵を握ります。
立ち退きを迫られたときの対応策
まずは契約内容を確認（更新・解約条項）
立ち退き理由の正当性を確認
冷静に交渉・文書化を徹底
専門家（弁護士や不動産会社）に相談
急な話でも感情的に動かず、冷静に条件交渉することが重要です。
店舗売却に強い不動産会社の選び方
居抜き売却は一般の不動産業者では扱いが難しいことも多いため、「店舗専門の業者」や「居抜き売却サイト」など、専門性のある会社を選ぶことが肝心です。
口コミや過去の売却実績を確認するのも忘れずに。
居抜き売却を有利に進める交渉術
買い手のニーズを理解する
希望条件は柔軟に構える
設備や立地の魅力を言語化する
写真や動画などビジュアル資料を用意
「売る立場」よりも「引き継いでもらう立場」というスタンスが、信頼を得る鍵となります。
まとめ：撤退もビジネスの一部と考える
店舗運営において、撤退や閉店は失敗ではありません。むしろ、スムーズに撤退することで次の挑戦をスピーディに進めることができるのです。
居抜き市場の活用、適切な立ち退き交渉、そしてタイミングを見極めた売却判断ができれば、「店舗売却」は次のステップへの大きな一歩になるはずです。
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